平成30年おさえておきたい宅建業法改正ポイント

宅地や建物の公正な取引について定め、人々の利益の保護と宅地・建物の流通円滑化を図る基礎となっている「宅地建物取引業法」ですが、その一部を改正する法律（以下「改正宅建業法」）が2016年5月27日に成立、6月3日に交付され、2018年4月1日から施行されることとなっています。改正によってどのような変化がもたらされるのか、本記事でみていくこととしましょう。

今回の改正は、中古住宅の取引における情報提供環境を充実させ、消費者にとって安心な取引環境を整備することで、流通市場を活性化させることが主な目的であり、ポイントは大きく3つあるといえます。

1つ目は建物状況調査（インスペクション）に関するものです。不動産取引の媒介契約を締結する際、また重要事項を説明する際や売買契約を結ぶ際に、宅建業者にはインスペクションについての説明を行う義務があることが明示されました。

一般に中古物件を取引する場合、購入者は住宅の質に対して不安を抱えています。しかし既存の建物などは個人間で売買されることが多く、一般の消費者でもある売主に高い精度の情報提供や瑕疵担保責任を負わせることは現実的ではありません。

そこで不動産のプロである宅建業者が、中立的な専門家による建物状態の調査評価結果となるインスペクションの活用を促すことで、売主・買主のいずれもが安心・納得の取引ができるようにしようというのです。

具体的な流れとしては、まず媒介契約を締結するにあたり、宅建業者がインスペクションを手がける業者を紹介できるか書面で提示します。依頼者が希望すれば、その業者へとつなぎ、診断を受けられるようにします。インスペクションを実施したら、重要事項説明時にその結果を受け、宅建業者が買主へと説明を行います。続いて売買契約締結へと進んだら、基礎、外壁などの現況を売主・買主で相互に確認し、それが完了した旨を宅建業者からそれぞれに書面で交付、物件引渡しへという流れになります。

注意点としては、インスペクションの実施そのものが義務づけられるわけではありません。インスペクションの仕組みがあることを、あっせん可否を示すことで消費者へ周知し、必要と考える買主には積極的に利用してもらうこと、調査結果の説明によって、建物の質を踏まえた購入判断や交渉が進めやすくなることが見込まれています。また売買契約締結時に、双方が現況を確認し、書面交付を受けることとなるため、建物瑕疵をめぐるありがちな引渡し後のトラブルも未然に防止しやすくなるでしょう。

具体的な調査必要部位などについては、2013年に国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」として指針を定めています。このガイドラインは既存住宅売買瑕疵保険の検査にも用いられているため、これによるインスペクションの実施で同保険への加入も可能となります。

改正ポイントの2つ目は、宅建業者団体などに従業者への体系的な研修実施の努力義務が課せられたことです。個々の業者による取り組みでは限界があることも踏まえ、団体の組織力を活かした教育の充実、強化を図ることが求められ、あわせて確実な実施のため保証協会による必要な費用の助成を可能とすることも盛り込まれました。

適正な取引を実現するプロを広く育成し、全体の水準が向上するよう、研修開催回数や受講者数の拡大、研修カリキュラム・テキストの充実化、受講料の引き下げなどが求められます。

3つ目は、弁済業務保証金制度と営業保証金制度の見直しで、この制度による弁済対象者から宅地建物取引業者が除外され、一般消費者に限定されることとなりました。不動産業界の集団保証により、消費者保護と宅建業者の負担軽減が図られていた制度ですが、業界状況や制度をよく知る業者がいち早く還付請求を行うなどし、消費者が十分な救済措置を受けられなくなるといった問題が生じていたことに対応しています。

今後は消費者の救済・保護に万全を期す体制となり、業者間の取引は不動産プロ同士のものとして、個々の責任の下行わなければならないことになります。

従来は宅地建物取引の相手方ならば、何らかの取引事故が発生した場合、そこで生じた債権（損害賠償など）について一定の還付を受けることができました。この権利が宅建業者にも一般消費者にも与えられていたわけですが、ここから業者は除外されて、一般の消費者のみが行使できるようになり、取引で損害を被った消費者の確実な救済が実現可能になると考えられています。

いかがでしたか。大まかにポイントをおさえられたでしょうか。こうした改正宅建業法の仕組みにより、中古住宅の健全な市場活性化が期待されています。

（画像は写真素材 足成より）